Przeprowadzenie inwestycji budowlanej bez mapy jest niemożliwe, a przede wszystkim niezgodne z prawem. Na każdym etapie stawiania lub przebudowy obiektów budowlanych, począwszy od ustalenia warunków technicznych, poprzez zgody i uzgodnienia, wykonanie projektu aż po odbiór końcowy niezbędne są opracowanie geodezyjno –kartograficzne, czyli mapy. Dla części działań wystarczy mapa zasadnicza, ale inwestor będzie musiał również sfinansować tworzenie kilku map służących celom projektowym.
Przed startem do biurokratycznego biegu z przeszkodami warto dowiedzieć się czym się różnią te mapy oraz kiedy posiadanie mapy projektowej jest niezbędne.
Mapa zasadnicza – matka wszystkich map
Powierzchnia kraju w ujęciu geodezyjnym zapisana jest na mapie zasadniczej, nazywanej Podstawową Mapą Kraju, będącej najważniejszym elementem Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Mapa zasadnicza to kartograficzny obraz Polski, który może być wykorzystywany oraz przetwarzany przez rozmaite instytucje, urzędy, firmy oraz osoby prywatne do własnych celów.
Do roku 2011 w Polsce przechowywano mapy w tradycyjnej formie analogowe. Zmiany technologiczne zachodzące w świecie nie ominęły również krajowych zasobów kartograficznych. Aktualnie mapy w zasobie mają postać analogową i cyfrową. Zgodnie z wydanym dnia 2.11.2015 roku Rozporządzeniem Ministra Administracji i Cyfryzacji obecnie do krajowego zasobu trafiają wyłącznie mapy numeryczne.
Części składowe mapy zasadniczej mogą być w różnej skali – zgodnie z zagęszczeniem obiektów budowlanych i należy ją dobrać tak, aby mapa była czytelna i przejrzysta. Dla terenów leśnych czy rolnych wystarcza skala 1:5000. Tereny o średniej gęstości zurbanizowania wymagają użycia skali 1:1000 – 1:2000. Gęsta zabudowa i duża ilość obiektów podziemnych to konieczność użycia skali 1:1000 albo nawet 1:250 jak w przypadku budowanego w Warszawie metra.
Co zawiera mapa zasadnicza?
Na Podstawowej Mapie Kraju znajduje się szereg informacji o usytuowaniu przestrzennym: punktów osnowy geodezyjnej,działek, budynków, użytków gruntowych, sieci uzbrojenia, budowli oraz wszystkich innych obiektów kartograficznych często wraz z opisem tych obiektów.
Zawartość mapy zasadniczej z krajowego zasobu wykorzystuje się do następujących celów:
-zagospodarowania przestrzennego,
– katastru i powszechnej taksacji,
-wykonywania map pochodnych i tematycznych, w tym topograficznych.
Czytając mapę zasadniczą można znaleźć dane o:
1. Katastrze, czyli ewidencji budynków i gruntów.
2. Zagospodarowaniu terenu (rozmieszczenie obiektów użyteczności publicznej, np. parków, cmentarzy,
stadionów itp., przebieg ulic, rozmieszczenie drzew).
3. Uzbrojeniu terenu (podziemnym, naziemnym i nadziemnym).
4. Ukształtowaniu terenu, czyli wysokość i formy ukształtowania.
Mapa do celów projektowych – co zawiera?
Mapa do celów projektowych wykonywana jest na kopii mapy zasadniczej i jej przygotowaniem musi się zająć specjalista geodeta posiadający stosowne uprawnienia. Czas przygotowania mapy do celów projektowych do około 5 – 6 tygodni. Zazwyczaj zamawia się trzy egzemplarze mapy niezbędna do projektu budowlanego, ale jeśli kolejne geodeta proponuje wykonać az niewielką odpłatą, to warto kupić więcej – nigdy do końca inwestor nie może być pewien kto i kiedy od niego mapy projektowej zażąda.
Mapa do celów projektowych powinna zawierać:
– linie graniczne terenów o różnym przeznaczeniu,
– drogi, ulice oraz osie dróg i ulic wraz z liniami rozgraniczającymi owe obiekty,
– linie zabudowy,
– obiekty przyrodnicze (głownie wysokie drzewa), ze wskazaniem pomników przyrody czy krajobrazu,
– wszelkie obiekty i urządzenia, które mogą mieć wpływ na inwestycję (o tym decyduje projektant).
Planujesz inwestycję – zaopatrz się w mapy
Inwestycja budowlana związana jest z koniecznością uzyskania różnych pozwoleń, warunków technicznych i zgód, a więc potrzebuje co najmniej kilku map. Wszystko zaczyna się od mapy zasadniczej. Tworzenie mapy projektowej czy planu musi być oparte na mapie zasadniczej. Stąd wniosek: budowa domu czy planowanie jakiejkolwiek innej inwestycji budowlanej wymaga sięgnięcia do zasobów kartograficznych, których dysponentami są:
– wójtowie dla gmin,
-burmistrzowie lub prezydenci dla miast.
W celu uzyskania kopii potrzebnej nam mapy zasadniczej należy więc udać się do odpowiedniego urzędu lub zlecić tę czynność geodecie, który będzie wykonywał inne mapy na nasze potrzeby.
Krok pierwszy – uzyskanie warunków zabudowy
Wystąpienie do odpowiedniego organu o wydanie warunków, to pierwsze zetknięcie się naszej inwestycji ze światem geodezji i kartografii. Choć na pewno posiadając akt własności czy akt notarialny mamy również odpowiednie mapki pokazujące usytuowanie naszej własności na mapie zasadniczej, to tego rodzaju opracowania nie są wystarczające dla większości organów decyzyjnych.
Wniosek o warunki jakie musi spełniać nowa zabudowa powinien wyprzedzać sporządzenie projektu. Jeśli dla terenów, na których planowana jest budowa istnieje aktualny plan zagospodarowania, to wystarczy wypis z tego planu. Jeśli planu brak – wójt, burmistrz czy prezydent miasta wydadzą nam warunki zabudowy. Występując o ustalenie warunków zabudowy jednocześnie dołączyć można wniosek o pozwolenie na budowę, o ile dysponujemy warunkami technicznymi dla przyłączenia mediów oraz innymi uzgodnieniami.
W komplecie dokumentów powinny się znaleźć:
– parametry planowanej inwestycji,
– mapa z wkreślonym zarysem budynku oraz wskazaniem całego obszaru oddziaływanie nowego obiektu; na mapie powinny być tak zwane granice opracowania (działka, teren wokół działki wraz z obszarem do analizy ogólnej).
Warto pamiętać, że urzędy zwracają uwagę na „termin przydatności” dokumentów. Wprawdzie nie ma zapisów dotyczących terminu ważności map zasadniczych, to jednak przyjmuje się, że nie powinny one być starsze niż 3 miesiące. Treść map bywa aktualna jedynie przez pewien czas – życie nie znosi próżni, podobnie jak budownictwo. Powodów do zmian na mapie może być wiele: nowa inwestycja drogowa, nowy budynek albo wyburzenie starego, wycinka drzew(w Polsce ostatnio na porządku dziennym!), umieszczenie drzewa lub elementu krajobrazu na liście obiektów chronionych, uznanie obiektu za zabytek. Itp. Każda nowość w terenie wymusza naniesienie poprawek na mapie. Ze względu na dynamikę przekształceń krajobrazu mapy budowlane mające więcej niż kwartał urzędnicy mogą uznać za nieaktualne i zażądają ponownego sięgnięcia do zasobów kartograficznych.
Na wydanie warunków zabudowy organ ma trzy miesiące, ale czasem termin ulega przesunięciu. Nawet jeśli istnieje plan zagospodarowania, to mapę należy zweryfikować w terenie i dokonać analizy złożonego wniosku. Wydanie decyzji jest zawsze sprawą indywidualną, stąd długie terminy.
Wystąpienie o mapę zasadniczą wiąże się z kosztami. W zależności od regonu jest to wydatek od ok. 50 do 100 PLN.
Krok drugi – warunki techniczne przyłączy mediów oraz inne uzgodnienia
Mając wydane warunki zabudowy lub wypis z planu miejscowego zagospodarowania można zwrócić się do odpowiednich instytucji o wydanie warunków technicznych przyłączenia mediów lub o inne uzgodnienia. Najczęściej inwestorzy wnioskują o warunki techniczne dla przyłączy wody i kanalizacji, prądu i gazu. oprócz tego do wniosku o pozwolenie na budowę potrzebne są:
-uzgodnienia melioracyjne,
– decyzje o przekwalifikowaniu gruntów, czyli ich wyłączeniu z produkcji rolnej czy leśnej,
-uzgodnienia dotyczące zjazdu z drogi publicznej na teren posesji,
– inne uzgodnienia budowlane szczególne, np. z ochrony środowiska, od konserwatora zabytków, ochrony archeologicznej, ochrony wód i krajobrazu.
Warto zapamiętać: przy składaniu wniosku o każdą zgodę czy warunki techniczne należy załączyć mapę. Z zasady przyjęte jest, że wystarczy mapa sytuacyjno –wysokościowa, czyli zwykła kopia mapy zasadniczej wraz ze szkicem sytuacyjnym dla konkretnej działki. W przypadku wniosku o przekształcenie gruntów rolnych czy leśnych na budowlane, czyli użytkowe wykonanie kopii mapy zasadniczej nie wystarczy – konieczne jest wykreślenie mapy do celów projektowych, na którą należy nanieść projekt zagospodarowania terenu wraz z dokładnym bilansem terenu, czyli określeniem parametrów zabudowy, przebiegu dróg i rozmieszczenia terenów utwardzonych, terenów wolnych od zabudowy.
W niektórych regionach występowanie o uzgodnienie dotyczące zjazdu z drogi publicznej również wymaga mapy do celów projektowych z zaprojektowanym zjazdem.
Krok trzeci – pozwolenie na budowę
Jeśli szczęśliwie przebrnęliśmy przez wszystkie zgody i ustalenia warunków technicznych czy zabudowy możemy zwrócić się do osoby czy firmy wykonującej projekt naszej inwestycji. Dokumentacja projektowa jest składana z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz z mapami do celów projektowych, na których naniesiony jest projekt zagospodarowania terenu.
Strona główna, obok istotnych treści mapy, musi być zaopatrzona w legendę i opis. Opisu ogólnego wymaga również sam projekt.
Mapa dla celów projektowych zawiera aktualizację stanu działki w związku z planowaną inwestycją. Należy pamiętać, że aktualizacja ma związek również z terenami przyległymi do działki i te należy także na mapie wykazać.
Mapy do celów projektowych sporządzają geodeci. Prawidłowo wykonana mapa do celów projektowych zawiera: metryczkę, dane inwestora, pieczątkę imienną geodety (wraz z uprawnieniami i datę sporządzenia mapy) oraz potwierdzenie z wydziału geodezji, że mapa powstała do celów projektowych.
Koszt mapy do celów projektowych mieście się w Polsce w przedziale 1.375 -1. 705 PLN brutto. Średnia stawka wykonania mapy wynosi więc 1.497, 12 PLN brutto. Najwyższe ceny są w Warszawie, a największy rozrzut cen w województwie mazowieckim.
Podpowiedź dla inwestorów ze stolicy: warto poszukać geodety na prowincji – będzie taniej!.
Informacje o cenach pochodzą ze 160 miast. Zebrano je wiosną 2019 r. Są to ceny 1 mapy działki o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha. Ceny uwzględniają wyłącznie koszty robocizny, bez kosztów materiałów.
Krok czwarty – zakończenie budowy
Koniec budowy oznacza dla inwestora jeszcze kilka kontaktów z urzędami i geodetami. Gdy z placu zejdą budowlańcy należy uzyskać decyzję zezwalającą na użytkowanie nieruchomości. W przypadku domu oznacza to wystąpienie jednocześnie do powiatowego inspektora budowlanego oraz do organu, który wcześniej wydał zgodę na budowę.
Zawiadamiając o zakończeniu budowy przedkładamy następujące dokumenty:
– pozwolenie na budowę,
– dziennik budowy,
– protokoły i oświadczenia oraz inne dokumenty potwierdzające realizację projektu (na przykład certyfikaty użytych materiałów budowlanych),
-powykonawczą inwentaryzację geodezyjną.
Ta ostatnia oznacza w praktyce nową mapę do celów projektowych, której wykonanie ponownie zleca się geodecie. Na tej mapie „końcowej” muszą znaleźć się nowe obiekty wraz z uzbrojeniem i infrastrukturą.
Służąca do celów projektowych mapa powykonawcza powinna być w skali 1:500 lub 1:1000. Wykonuje się ją na bazie mapy zasadniczej – nanosi się ją na kopii tej mapy, a nowa mapa będzie podstawą do dokonania zmian w krajowym zasobie. W tym celu geodeta – twórca mapy powinien złożyć we właściwym ośrodku dokumentacji geodezji i kartografii oryginał mapy, a jej kopię przekazuje inwestorowi czy kierownikowi budowy.
Wraz z oryginałem mapy geodeta musi do urzędu dostarczyć tak zwany operat geodezyjny, na który składają się liczne pomiary; Jest to zbiór szkiców tyczenia oraz położenia elementów nowego obiektu na różnych etapach jego powstawania.
Występując do urzędu o nadanie numeru ewidencyjnego dla nowego budynku również należy dołączyć mapę do celów projektowych powykonawczą.
Krok ostatni – ustalenie księgi wieczystej
Po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie należy uporządkować kwestie numeracji w księgach wieczystych. Zmianie mógł ulec zarówno numer działki jak też nowa nieruchomość uzyska własny numer w księdze. Często także następuje zmiana właściciela (na przykład deweloper sprzedaje mieszkania czy domy).
Wniosek o dokonanie nowego wpisu w rejestrze ksiąg wieczystych składa się do właściwego sądu rejonowego, który owe rejestry prowadzi. We wniosku należy podać dane nieruchomości i załączyć wypis z ewidencji gruntów wraz z mapą ewidencyjną.
Mapa do celow projektowych składana w sądzie może mieć wyrys jednej działki lub kliku i zawsze powinna uwzględniać działki sąsiadujące. Takie mapy potrzebne w sądzie wydaje urząd geodezyjny działający na danym terenie.
Wpis do księgi wieczystej ma kilka działów. Podstawowe informacje dotyczą:
– parametrów działki,
– wielkości budynku,
– określenie rodzaju gruntów,
– informacje (dane) o właścicielu (-ach).
Mapa do celów projektowych nie tylko do projektowania
Mimo swojej nazwy mapy dla celów projektowych używane są w innych sytuacjach niezwiązanych z budową. Jedną z nich jest opisana wyżej procedura ustalania księgi wieczystej. Mapy niezbędne są również do celów prawnych. Wykonują je geodeci na zlecenie stron dokonujących w postępowaniach sądowych czy spadkowych podziału działek czy zabudowań. Takiej mapy wymaga również postępowanie w sprawie tak zwanego zasiedzenia.
Mapka geodezyjna do celów prawnych powinna mieć:
-ewidencyjne numery działek,
– zarysy użytków gruntowych i klasyfikacyjnych,
– zarys granic działek,
– ważne dla sprawy szczegóły terenowe czy topograficzne.
Aby sprawa w sądzie nie przeciągała się niepotrzebnie z powodów proceduralnych, a raczej zwykłych braków dokumentacji, niezbędna jest więc mapa do celów projektowych.
Cena takiej mapy jest różna i zależy od taryfikatorów w poszczególnych regionach.
