Wspólnota mieszkaniowa to określenie ustanowione dla właścicieli lokali mieszkalnych, które wchodzą w skład danej nieruchomości. Jak wygląda zarządzanie wspólnotą i do czego jesteśmy zobowiązani, stając się jej częścią?
Sposoby zarządzania wspólnotą mieszkaniową
To członkowie wspólnoty mieszkaniowej decydują, jak będzie wyglądało zarządzanie daną nieruchomością. Właściciele lokali znajdujących się w nieruchomości mogą zawrzeć w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością. Uchwała ta wiąże wszystkich następnych właścicieli mieszkań w budynku. Uchwałę można zmienić tylko za pośrednictwem uchwały zarządu, o czym mowa niżej.
Do sposobów zarządzania wspólnotą mieszkaniową należą:
- Zarząd umowny uregulowany w art. 18 ustawy o własności lokali. Ten rodzaj wybiera się, kiedy wspólnota powierza sprawowanie zarządu nad nieruchomością osobie prawnej niebędącej członkiem wspólnoty – w praktyce są to profesjonalne firmy pełniąc funkcję zarządcy nieruchomości.
- Zarząd ustawowy uregulowany w art. 20 ustawy o własności lokali. Ten rodzaj zarządu dotyczy zarządzania nieruchomością mającą więcej niż 7 lokali mieszkalnych. Wspólnota jest wtedy zobowiązana wybrać kilku członków zarządu spośród mieszkańców nieruchomości lub niebędących mieszkańcami. Zarząd powoływany jest w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Małe wspólnoty mieszkaniowe, nie posiadające więcej niż 7 lokali mieszkalnych, nie muszą powoływać zarządu, a wszelkie decyzje podejmowane są większością głosów podczas zebrań członków.
Zarząd zwykły, a czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu
Wszelkie czynności na mocy zwykłego zarządu są podejmowane przez współwłaścicieli w drodze uchwał. Niestety ustawa o własności lokali nie określa wprost, jakie czynności należą do zwykłych, orzecznictwo sądowe do takich czynności zalicza między innymi:
- utrzymanie nieruchomości
- administracja nieruchomością,
- drobne naprawy, bieżąca konserwacja.
Natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd podejmowane są przez zarząd po uzyskaniu zgody wspólnoty w formie uchwały właścicieli lokali.
Więcej informacji na ten temat może udzielić Kancelaria Nieruchomości. Osoby będące praktykami w zakresie regulacji prawnych dotyczących zarządzania nieruchomościami są w stanie w przystępnej formie udzielić nam najważniejszej i najaktualniejszej wiedzy.
Zebrania wspólnoty mieszkaniowej i zasady głosowania
Wszelkie ważne decyzje dotyczące wspólnoty mieszkaniowej i zarządzania nieruchomością podejmowane są na zebraniach w formie uchwał. Największą moc decyzyjną mają ci właściciele, którzy posiadają najwyższe udziały. O tym ile właściciel posiada udziałów, można dowiedzieć się z umowy notarialnej sprzedaży lokalu oraz z księgi wieczystej lokalu.
Zwoływanie zebrań, które muszą odbywać się minimum raz do roku, to oczywiście obowiązek zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Na zebraniach podejmowane są między innymi decyzje dotyczące rocznego planu gospodarczego, ocena zarządu i sprawozdania zarządu z działalności. Zarząd ma również prawo do zwołania zebrania nadzwyczajnego w każdej chwili. Członkowie wspólnoty powinni otrzymać powiadomienie o zbliżającym się zebraniu co najmniej 7 dni przed zebraniem.
Wstępując we wspólnotę mieszkaniową, jesteśmy zobowiązani do przestrzegania zasad ustalonych prawnie. Warto wiedzieć więc, jakie mamy możliwości i ograniczenia związane z tymi regulacjami. Jako że język prawny jest zawiły, a pozornie nieistotne szczegóły diametralnie zmieniają zasady postępowania, warto podejmowane decyzje konsultować z prawnikiem.
