System budowy mieszkań Towarzystwa Budownictwa Społecznego to rozwiązanie dla osób, które nie mogą lub nie chcą kupować mieszkania na własność. Aby zamieszkać w takim lokalu nie trzeba zadłużać się na długie dziesięciolecia w banku, ale nigdy nie zostaje się właścicielem mieszkania, a jedynie jego najemcą. Czy warto więc zdecydować się na mieszkanie TBS?
Jak powstają mieszkanie TBS?
Zasada jest prosta: TBS na swojej działce stawia budynku mieszkalne, których koszty w około 30 procentach pokrywają przyszli najemcy. Resztę potrzebnej kwoty TBS pozyskuje z preferencyjnych kredytów zaciąganych w Banku Gospodarstwa Krajowego (do 2009 r. był to Krajowy Fundusz Mieszkaniowy). Kredyty są rozłożone na wiele lat, a ich oprocentowanie jest zawsze poniżej średniej stopy rynkowej.
Dla kogo są mieszkania TBS?
Szczegółowe kryteria przyznawania mieszkań TBS określają regulaminy poszczególnych TBS-ów. Z ustawy wynikają jednak wspólne podstawowe warunki, jakie musi spełniać przyszły najemca będący osobą fizyczną:
– musi być mieszkańcem gminy, w której mieści się i działa dany TBS,
– nie może posiadać innego mieszkania na terenie tej gminy,
– musi posiadać stałe zatrudnienie na obszarze rzeczonej gminy.
Ponadto kandydat na najemcę powinien dysponować własnym wkładem tak zwana partycypacja oraz osiągać dochody umożliwiające regulowanie czynszu, którego częścią składową jest kredyt zaciągnięty przez TBS.
Przed podpisaniem umowy najmu, tuż przed zasiedleniem najemca jest zobowiązany również wpłacić kaucję w wysokości od trzech do dziesięciu wielokrotności miesięcznego czynszu.
Oprócz osób fizycznych mieszkanie TBS może również nabyć osoba prawna, pracodawca dla pracowników, gmina lub związek gmin w celu powiększenia zasobów mieszkaniowych z przeznaczeniem na lokale komunalne.
Mieszkanie TBS – czy warto?
To nie jest pytanie o to, czy warto mieć swoje miejsce na ziemi, ale problem natury finansowo – prawnej. Czy decyzja o zasiedleniu lokalu, który nigdy nie będzie własnością najemcy, to dobre rozwiązanie choćby dla jego przyszłych spadkobierców.
Niewątpliwie największą zaletą mieszkań TBS jest uniknięcie wieloletniego, bardzo uciążliwego zadłużenia z racji kredytu hipotecznego.
Jeśli sytuacja finansowa najemcy pozwoli mu w przyszłości na zakup czy budowę własnego domu, to zawsze ma on prawo rozwiązać umowę z TBS i odzyskać własny wkład partycypacyjny. W przypadku śmierci najemcy partycypacja podlega dziedziczeniu.
Wadą mieszkań TBS jest niejasna kwestia opłat czynszowych. Najemcy spłacają kredyt zaciągnięty przez TBS. Kiedy go spłacą – nie jest do końca wiadomo. A przy tym, skoro spłacili dług ciążący na lokalu, dlaczego nie mogą stać się właścicielami mieszkania?
Brak aktu własności to niejedyna wada. Bloki TBS wznoszone są najczęściej w mało atrakcyjnych lokalizacjach, na obrzeżach gminy, na działkach przekazywanych TBS-om przez samorządy.
Pewnym obciążeniem jest również możliwość zmiany wysokości czynszu. W przypadku wzrostu dochodów najemcy TBS ma prawo podnieść kwotę miesięcznej należności.
Podsumowanie
Mieszkanie TBS nie jest rozwiązaniem idealnym, ale wybór między najmem lokalu TBS albo płaceniem wysokich opłat wolnorynkowych za wynajem zdecydowanie wskazuje na korzyść, jaką jest substytut własności, czyli partycypacja w mieszkaniu TBS. To jest rozwiązanie zapewniające bezpieczeństwo – umowy najmu nie można wypowiedzieć, o ile najemca nie złamał zasad regulaminu.
